iBuyers en Europa: Lo Que Hay Que Saber
Los iBuyers son empresas PropTech que compran inmuebles directamente mediante Modelos de Valoración Automatizada (AVM) para reformarlos y revenderlos con beneficio. Tras su auge en Estados Unidos con firmas como Zillow u Opendoor, el modelo se expande por Europa e impacta en España a través de Tiko, ProntoPiso y Kodit.io, redefiniendo la manera en que los agentes inmobiliarios compiten mediante el uso de datos y relaciones personales.
iBuyers: ¿qué son?
Básicamente, iBuying es una señal de que el mercado inmobiliario se está acercando a la tecnología. El mercado inmobiliario, tradicionalmente lento en sus innovaciones, está viviendo un cambio que empezó con los anuncios clasificados online y que ahora se está acelerando con la compraventa fluida y sin complicaciones, algo que el sector necesitaba desde hace años.
iBuyers compra inmuebles a un precio de mercado generado algorítmicamente por un Modelo de Valoración Automatizado (AVM), las prepara y luego las vende para conseguir beneficio. Aunque la oferta que iBuyers hace a los vendedores está por debajo del valor de mercado, este procedimiento ofrece una gran comodidad a aquellos que no quieren un proceso de venta largo, que necesitan mudarse rápidamente o que simplemente necesitan dinero en efectivo.
Opendoor fue la primera empresa en «cambiar» los inmuebles de esta forma, seguida por Offerpad y Zillow, que en un principio tenía un modelo de negocio basado en la publicidad, pero que en los últimos años se ha convertido en territorio de los iBuyers.
La entrada de estas empresas en el sector de la compra y venta de inmuebles ha provocado el rechazo de los agentes inmobiliarios estadounidenses, que temen que los iBuyers amenacen su trabajo. Ahora que los servicios online se hacen con las viviendas de la gente en la mitad de tiempo que se tardaría en venderlas de forma tradicional, el cambio parece ser un síntoma de una revolución tecnológica que acabará con los agentes inmobiliarios humanos.
Pero para demostrar que no se está dejando de lado a los agentes, algunas de estas empresas tienen planes de colaboración con agentes, como el Agent Partner Program de Opendoor y el Premier Agent de Zillow, programas de recomendación que facilitan a los agentes inmobiliarios clientes potenciales.De todos modos, la realidad es que el éxito de Zillow depende de los agentes inmobiliarios, tal y como se ha visto en el hecho de que el 70% de sus ingresos del primer trimestre de 2018 -cerca de 300 millones de dólares- provienen de su programa de recomendación de agentes.
iBuyers en Europa
Siguiendo el ejemplo de Estados Unidos, los iBuyers en Europa también se están haciendo notar. Kodit.io es una startup finlandesa de iBuyers que opera en Escandinavia y, hace poco, en Madrid; también tiene en mente París y Barcelona a corto plazo. Otras empresas destacadas son Nested en Reino Unido, Casavo en Italia y Homeloop en Francia.
En España, Tiko y ProntoPiso también funcionan como empresas del estilo de iBuyer, que ofrecen a los vendedores dinero en efectivo y la seguridad de que la venta está garantizada. Tiko ofrece una tasación gratuita en 24 horas y retira el inmueble de los vendedores en una semana; normalmente puede revenderlo en 90 días. A finales de 2017 consiguió una inversión de 35 millones de euros.
ProntoPiso tiene un mecanismo parecido -pero no idéntico-, que se dirige al nicho de compradores que necesitan vender antes de comprar de nuevo. Garantizan a los clientes una venta en un plazo de 90 días o un adelanto de su próximo inmueble. Tanto en el caso de ProntoPiso como en el de Tiko, el concepto de ciclos de venta en 90 días es una prueba evidente de cómo se está acelerando el ritmo del mercado inmobiliario español.
Aun así, hay que decir que la corriente de iBuyer en Europa tiene bastantes dificultades para arrancar correctamente. En muchos mercados del sur de Europa, como España y Portugal, los datos inmobiliarios no son muy accesibles, algo que CASAFARI soluciona mediante su extensa base de datos y sus herramientas de análisis de mercado y valoraciones de inmuebles. Esta falta de transparencia hace que los algoritmos de AVM sean menos fiables, ya que tienen menos datos de mercado para formar valoraciones inmobiliarias precisas.
Además, la falta de transparencia general del mercado inmobiliario y sus marcos legales en muchos países latinos dificultan el desarrollo de un negocio estable de compraventa de inmuebles en un determinado país o región.
Otro de los factores es el riesgo: cuando los países europeos ya cuentan con un mercado inmobiliario estable, no hay muchos motivos para alterarlo con un nuevo modelo de negocio que no ofrece grandes márgenes de beneficio ni ganancias a corto plazo.
En todos estos factores se encuentra la falta de inversión sustancial a un nivel cercano al de los Estados Unidos. Para funcionar con fluidez y expandirse a múltiples mercados, los iBuyers necesitan capital, y aunque muchas startups han conseguido financiación, el fenómeno aún no ha captado la atención de todo el mundo. No obstante, hay indicios que demuestran que es solo cuestión de tiempo.
¿Cómo deben responder los agentes inmobiliarios?
Cuando iBuyers empezó a revolucionar el mercado inmobiliario en Estados Unidos, muchos agentes se preocuparon de que les quitaran el trabajo. Las Proptech han venido para quedarse, pero eso no quiere decir que los agentes inmobiliarios se tengan que retirar. A continuación se presentan algunas formas de seguir sobresaliendo a pesar del panorama cambiante.
Entender los iBuyers
Conviene conocer bien lo que la tecnología significará para el sector a partir de ahora —esta entrada sobre los puntos básicos de Proptech es una buena forma de empezar—. iBuyers, Inteligencia Artificial, aprendizaje automático, Blockchain… todos ellos son señales de una importante innovación en el sector. Cabe destacar que la tecnología que el mercado inmobiliario está empezando a utilizar no es algo pasajero, sino una nueva tendencia consolidada.
No hay que infravalorar a iBuyers en Europa: Kodit.io ha conseguido hace poco una financiación de 12 millones de euros para crecer más allá de Escandinavia en el resto del continente, y Francia y España ya están en sus planes.Se trata de una inversión que la mayoría de los agentes no pueden igualar, por lo que, en lugar de ignorarlos, conviene encontrar formas de optimizar el negocio con los recursos al alcance, como recurrir a un buscador de inmuebles para encontrar ofertas más rápido.
Conservar las relaciones personales
Los iBuyers en Europa pueden parecer una amenaza, pero los profesionales disponen de una ventaja clave frente a la tecnología: la capacidad humana de crear relaciones empáticas y duraderas. La tecnología agiliza las transacciones, pero a la hora de realizar una de las inversiones más importantes de su vida, los propietarios y clientes necesitan seguridad y asesoramiento de confianza.
El mercado inmobiliario siempre será un sector basado en la interacción personal, por lo que ofrecer un servicio riguroso y cercano permite mantener la fidelidad de los clientes.
Más información en el blog: Vuelta a lo Básico: ¿Qué es Proptech?
Preguntas frecuentes
¿Qué es un iBuyer y cómo funciona su modelo de negocio?
Un iBuyer es una empresa PropTech que adquiere inmuebles directamente a los propietarios empleando precios generados algorítmicamente mediante Modelos de Valoración Automatizada (AVM). Tras adecuarlos, los revende para obtener un beneficio. Aunque la oferta suele situarse por debajo del valor de mercado, ofrece liquidez inmediata y una venta rápida sin complicaciones.
¿Qué empresas de iBuying operan en España y en Europa?
En el ámbito europeo destacan Kodit.io (de origen finlandés, activa en Escandinavia y Madrid), Nested en el Reino Unido, Casavo en Italia y Homeloop en Francia. En España operan Tiko y ProntoPiso, firmas que garantizan liquidez, anticipos e incluso ciclos de venta en un plazo de 90 días.
¿Por qué los iBuyers encuentran más dificultades para crecer en el sur de Europa?
En países como España y Portugal, la información del mercado inmobiliario ha sido históricamente poco accesible y fragmentada. Esto dificulta el entrenamiento de algoritmos AVM precisos sin contar con bases de datos agregadas como la de CASAFARI. Asimismo, influyen los marcos legales complejos y un menor volumen de inversión en comparación con el mercado estadounidense.
¿Suponen los iBuyers una amenaza para los agentes inmobiliarios?
No representan una amenaza destructiva, sino un estímulo para la digitalización del sector. De hecho, plataformas internacionales como Opendoor o Zillow basan gran parte de sus ingresos en programas de recomendación para agentes. Además, los propietarios siguen demandando asesoramiento personal, empatía y confianza al abordar una de las decisiones financieras más relevantes de su vida. Por ello, existen herramientas de CASAFARI que utilizan los iBuyers para acelerar las transacciones inmobiliarias en beneficio del profesional.
¿Cómo pueden competir los agentes inmobiliarios frente a los iBuyers con CASAFARI?
Los agentes inmobiliarios pueden competir combinando la cercanía personal con la analítica de mercado más avanzada. A través de CASAFARI, los profesionales acceden a datos limpios y agregados para realizar valoraciones precisas mediante Comparables y localizar oportunidades rápidamente con Property Sourcing. Aquellas organizaciones que deseen integrar estas capacidades en sus propias plataformas pueden consultar la documentación técnica de la API de Comparables y valoración de CASAFARI (en inglés).