El 26 de mayo entró en vigor la nueva Ley de Vivienda 2023, que establece nuevas normas para el aumento de los alquileres, lo que se puede cobrar a los inquilinos, incentivos fiscales para los propietarios que pongan su propiedad en el mercado a precios asequibles y mucho más. Sigue leyendo para entender los principales cambios y cómo afectan a tus clientes.
¿Qué es la nueva Ley de Vivienda?
En un intento por controlar los precios del alquiler en todo el país y reducir el número de desahucios, España ha aprobado su nueva Ley de Vivienda. En ella se redefinen aspectos de la relación entre propietarios e inquilinos, estableciendo límites a los aumentos de los alquileres y beneficios fiscales para los propietarios que incorporen más inmuebles al mercado de alquiler.
Se trata de una reacción a la escalada de precios en España, que han subido significativamente debido, sobre todo, a la falta de stock. Como señalaba CASAFARI en nuestro informe de mercado de abril de 2023, Madrid alcanzó una media de 17 € por metro cuadrado, superada por Barcelona con un impresionante precio de 22 €/m2.
Zonas tensionadas y definiciones de arrendadores grandes y pequeños
Para comprender los cambios que introduce la Ley de Vivienda de 2023, es importante entender el concepto de zonas tensionadas y lo que constituye un arrendador grande o pequeño.
Las zonas tensas son aquellas en las que los alquileres y los precios de venta han aumentado más drásticamente. Las definen las autoridades locales y, para obtener esta etiqueta:
- la suma del coste medio del alquiler (o hipoteca) más los costes de los servicios públicos debe ser superior al 30% de los ingresos medios del hogar;
- el alquiler (o el precio de venta de los inmuebles) debe haber aumentado al menos un 3% por encima del Índice de Precios al Consumo en los 5 años anteriores.
Una vez designada, una zona se considera zona de tensión durante tres años, y esta etiqueta puede renovarse en función de las condiciones del mercado inmobiliario.
En cuanto a los grandes y pequeños propietarios, también hay nuevas definiciones que afectarán a las políticas de alquiler aplicadas.
Un gran propietario es una persona física o jurídica que posee más de diez unidades residenciales urbanas o una superficie construida de más de 1.500 m² con fines residenciales (excluidos garajes y trasteros). Pero, si se trata de una zona tensa, el límite se reduce a cinco propiedades.
Por su parte, los pequeños propietarios son los que tienen menos de 5 unidades residenciales.
Aumentos de alquiler, nuevos contratos y renovaciones
1. Normas para los aumentos en los contratos existentes
Lo primero que hay que saber sobre los aumentos del alquiler es que ya no están vinculados al Índice de Precios al Consumo. Ahora se limitan al 2% en 2023 y al 3% en 2024, con nuevas normas para los años siguientes.
En los casos en que el propietario no sea un gran arrendador, el aumento puede acordarse entre el inquilino y el propietario. Y si no se llega a un acuerdo, el aumento no puede superar el 3% del alquiler actual.
La misma lógica se aplica a todos los demás acuerdos: no pueden anular la nueva Ley de Vivienda.
2. Normas para nuevos acuerdos
La Ley de Vivienda de 2023 establece un tope para todos los nuevos contratos de arrendamiento de inmuebles situados en zonas de tensión. El alquiler no puede superar el valor cobrado en el último contrato de arrendamiento para la misma propiedad (teniendo en cuenta los últimos 5 años), más el porcentaje de actualización para el año en curso (2% para 2023, 3% para 2024).
También es importante tener en cuenta que el propietario no puede trasladar al inquilino la obligación de pagar cargas o gastos que no estuvieran incluidos en el anterior contrato de arrendamiento.
Excepcionalmente, los pequeños propietarios podrán aumentar el alquiler hasta un 10% en relación con el valor cobrado por última vez si, en los dos años anteriores a la firma del contrato, el inmueble
- ha sido renovado;
- ha sido objeto de mejoras que supongan un ahorro del 30% de energía no renovable;
- ha experimentado mejoras de accesibilidad.
Si el nuevo contrato es por 10 años o más, también se aplica el incremento del 10%.
Por su parte, los grandes arrendadores deben cumplir el índice de contención de precios.
Por último, las viviendas que nunca se hayan puesto en el mercado de alquiler deben cumplir con los límites de precios fijados por cada Comunidad Autónoma para el primer contrato de arrendamiento.
3. Normas para la prórroga del contrato
Si el propietario o el inquilino no avisan del fin del contrato (4 meses para el propietario, 2 meses para el inquilino), el contrato se renueva automáticamente por un año, lo que puede ocurrir hasta tres veces.Si la vivienda está situada en una zona urbana, es obligatorio que el propietario acepte la petición del inquilino de prorrogar el contrato.
La excepción es cuando el propietario necesita la vivienda para vivir él o sus familiares de primer grado, o cuando la pareja se divorcia y tiene que dividir los bienes de la pareja. En ambos casos, hay plazos y normas para suspender el arrendamiento.
Ventajas fiscales y costes para el propietario
Para animar a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado de alquiler, la Ley de Vivienda ofrece incentivos a los pequeños arrendadores que alquilen inmuebles en zonas con dificultades a precios asequibles. Los arrendadores pueden recibir desgravaciones fiscales sobre sus ingresos netos por alquiler en los porcentajes siguientes:
- Reducción del 50% si se trata de nuevos contratos;
- Reducción del 60% si la propiedad ha sido renovada en los dos años anteriores a la firma del contrato;
- Reducción del 70% si la vivienda se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años o en el marco de programas de alquiler subvencionado;
- Reducción del 90% para los nuevos contratos que cobren al menos un 5% menos de alquiler que el contrato anterior.
Estas son las principales opciones de que disponen los propietarios que deseen participar en la solución del problema de la vivienda, pero la Ley de la Vivienda contempla algunas más.
En cuanto a las obligaciones, es importante entender que, a partir de ahora, los propietarios serán responsables de pagar los servicios de gestión de la propiedad y los honorarios del contrato. No podrán aumentar el alquiler para cubrir otros gastos, como la recogida de basuras o las cuotas de la Comunidad, y tampoco podrán repercutir en el inquilino la obligación de pagar los honorarios del agente inmobiliario.
Por último, a quienes sean propietarios de más de cuatro inmuebles en el mismo municipio y dejen viviendas vacías durante más de dos años, el ayuntamiento podrá cobrarles un incremento de hasta el 150% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es decir, en lugar de mantener la vivienda vacía, el Estado quiere incentivar a los propietarios para que se conviertan en arrendadores y añadan otro inmueble al mercado inmobiliario.
¿Todavía tienes dudas sobre la nueva Ley de Vivienda de España? Puedes consultar toda la normativa en el Boletín Oficial del Estado. Y, por supuesto, cuentar con los datos de CASAFARI para ver cómo está afectando esta nueva normativa al mercado inmobiliario del país.
