Nueva ley de vivienda 2023: comprende qué cambia

La Ley de Vivienda de España, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, limita los incrementos anuales del alquiler al 2% en 2023 y al 3% en 2024, define las zonas tensionadas y traslada los honorarios de la agencia al propietario. Además, establece bonificaciones en el IRPF del 50% al 90% sobre el rendimiento neto para arrendadores que alquilen en zonas tensionadas.

¿Qué es la nueva Ley de Vivienda?

En un intento por controlar los precios del alquiler en todo el país y reducir el número de desahucios, España ha aprobado su nueva Ley de Vivienda. En ella se redefinen aspectos de la relación entre propietarios e inquilinos, estableciendo límites a los aumentos de los alquileres y beneficios fiscales para los propietarios que incorporen más inmuebles al mercado de alquiler.

Se trata de una reacción a la escalada de precios en España, que han subido significativamente debido, sobre todo, a la falta de stock. Como señalaba CASAFARI en nuestro informe de mercado de abril de 2023, Madrid alcanzó un precio medio de oferta de 17 € por metro cuadrado, superado por Barcelona con un precio medio de oferta de 22 €/m².

Zonas tensionadas y definiciones de arrendadores grandes y pequeños

Para comprender los cambios que introduce la Ley de Vivienda de 2023, es importante entender el concepto de zonas tensionadas y lo que constituye un arrendador grande o pequeño.

Las zonas tensas son aquellas en las que los alquileres y los precios de venta han aumentado más drásticamente. Las definen las autoridades locales y, para obtener esta etiqueta:

• la suma del coste medio del alquiler (o hipoteca) más los costes de los servicios públicos debe ser superior al 30% de los ingresos medios del hogar;

• el alquiler (o el precio de venta de los inmuebles) debe haber aumentado al menos un 3% por encima del Índice de Precios al Consumo en los 5 años anteriores.

Una vez designada, una zona se considera zona de tensión durante tres años, y esta etiqueta puede renovarse para controlar la evolución del mercado inmobiliario en España en función de las condiciones del mercado.

En cuanto a los grandes y pequeños propietarios, también hay nuevas definiciones que afectarán a las políticas de alquiler aplicadas.

Un gran propietario es una persona física o jurídica que posee más de diez unidades residenciales urbanas o una superficie construida de más de 1.500 m² con fines residenciales (excluidos garajes y trasteros). Pero, si se trata de una zona tensa, el límite se reduce a cinco propiedades.

Por su parte, los pequeños propietarios son los que tienen menos de 5 unidades residenciales.

Aumentos de alquiler, nuevos contratos y renovaciones

1. Normas para los aumentos en los contratos existentes

Lo primero que hay que saber sobre los aumentos del alquiler es que ya no están vinculados al Índice de Precios al Consumo. Ahora se limitan al 2% en 2023 y al 3% en 2024, con nuevas normas para los años siguientes.

En los casos en que el propietario no sea un gran arrendador, el aumento puede acordarse entre el inquilino y el propietario. Y si no se llega a un acuerdo, el aumento no puede superar el 3% del alquiler actual.

La misma lógica se aplica a todos los demás acuerdos: no pueden anular la nueva Ley de Vivienda.

2. Normas para nuevos acuerdos

La Ley de Vivienda de 2023 establece un tope para todos los nuevos contratos de arrendamiento de inmuebles situados en zonas de tensión. El alquiler no puede superar el valor cobrado en el último contrato de arrendamiento para la misma propiedad (teniendo en cuenta los últimos 5 años), más el porcentaje de actualización para el año en curso (2% para 2023, 3% para 2024).

También es importante tener en cuenta que el propietario no puede trasladar al inquilino la obligación de pagar cargas o gastos que no estuvieran incluidos en el anterior contrato de arrendamiento.

Excepcionalmente, los pequeños propietarios podrán aumentar el alquiler hasta un 10% en relación con el valor cobrado por última vez si, en los dos años anteriores a la firma del contrato, el inmueble

• ha sido renovado;
• ha sido objeto de mejoras que supongan un ahorro del 30% de energía no renovable;
• ha experimentado mejoras de accesibilidad.

Si el nuevo contrato es por 10 años o más, también se aplica el incremento del 10%.

Por su parte, los grandes arrendadores deben cumplir el índice de contención de precios.

Por último, las viviendas que nunca se hayan puesto en el mercado de alquiler deben cumplir con los límites de precios fijados por cada Comunidad Autónoma para el primer contrato de arrendamiento.

3. Normas para la prórroga del contrato

Si el propietario o el inquilino no avisan del fin del contrato (4 meses para el propietario, 2 meses para el inquilino), el contrato se renueva automáticamente por un año, lo que puede ocurrir hasta tres veces. Si la vivienda está situada en una zona urbana, es obligatorio que el propietario acepte la petición del inquilino de prorrogar el contrato.

La excepción es cuando el propietario necesita la vivienda para vivir él o sus familiares de primer grado, o cuando la pareja se divorcia y tiene que dividir los bienes de la pareja. En ambos casos, hay plazos y normas para suspender el arrendamiento.

Ventajas fiscales y costes para el propietario

Para animar a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado de alquiler, la Ley de Vivienda ofrece incentivos a los pequeños arrendadores que alquilen inmuebles en zonas con dificultades a precios asequibles. Los arrendadores pueden recibir desgravaciones fiscales sobre sus ingresos netos por alquiler en los porcentajes siguientes:

• Reducción del 50% si se trata de nuevos contratos;

• Reducción del 60% si la propiedad ha sido renovada en los dos años anteriores a la firma del contrato;

• Reducción del 70% si la vivienda se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años o en el marco de programas de alquiler subvencionado;

• Reducción del 90% para los nuevos contratos que cobren al menos un 5% menos de alquiler que el contrato anterior.

Estas son las principales opciones de que disponen los propietarios que deseen participar en la solución del problema de la vivienda, pero la Ley de la Vivienda contempla algunas más.

En cuanto a las obligaciones, es importante entender que, a partir de ahora, los propietarios serán responsables de pagar los servicios de gestión de la propiedad y los honorarios del contrato. No podrán aumentar el alquiler para cubrir otros gastos, como la recogida de basuras o las cuotas de la Comunidad, y tampoco podrán repercutir en el inquilino la obligación de pagar los honorarios del agente inmobiliario.

Por último, a quienes sean propietarios de más de cuatro inmuebles en el mismo municipio y dejen viviendas vacías durante más de dos años, el ayuntamiento podrá cobrarles un incremento de hasta el 150% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es decir, en lugar de mantener la vivienda vacía, el Estado quiere incentivar a los propietarios para que se conviertan en arrendadores y añadan otro inmueble al mercado inmobiliario.

¿Todavía tienes dudas sobre la nueva Ley de Vivienda de España? Puedes consultar toda la normativa en el Boletín Oficial del Estado. Y, por supuesto, puedes recurrir a los análisis de mercado de Insights de Zona de CASAFARI para ver cómo está afectando esta nueva normativa al mercado inmobiliario del país.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el límite de subida del alquiler en los contratos vigentes según la Ley de Vivienda de 2023?

Según la Ley de Vivienda de 2023, la actualización de la renta desvincula su cálculo del IPC. El incremento anual máximo se limitó al 2% durante 2023 y al 3% en 2024. Para propietarios que no sean grandes tenedores, las partes pueden acordar el incremento, pero si no hay acuerdo este no podrá superar dicho 3%.

¿Qué se considera un gran tenedor y una zona tensionada en España?

Un gran tenedor es aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos con el mismo fin, límite que baja a 5 propiedades en zonas tensionadas. Una zona tensionada se declara por tres años cuando la carga del alquiler o hipoteca más suministros supera el 30% de la renta media del hogar, o si los precios han subido más del 3% sobre el IPC en los últimos cinco años.

¿Quién debe pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de gestión?

Con la nueva normativa, los gastos de gestión inmobiliaria y los costes de formalización del contrato corresponden siempre al propietario. Además, no se pueden repercutir al inquilino cuotas comunitarias o basuras si no se habían pactado explícitamente en el contrato anterior.

¿Qué bonificaciones fiscales tienen los pequeños propietarios al alquilar su vivienda en zonas tensionadas?

Los arrendadores obtienen reducciones en el rendimiento neto del alquiler en el IRPF: un 50% con carácter general en nuevos contratos, un 60% si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años previos y un 70% si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años o bajo programas públicos. Si el precio inicial de alquiler se reduce al menos un 5% respecto al contrato anterior, la bonificación asciende al 90%.

¿Cómo se puede analizar el impacto de la Ley de Vivienda en los precios de oferta y de cierre?

Los profesionales del sector pueden supervisar las tendencias con la herramienta de valoraciones de inmuebles y estudio de mercado y la solución Insights de Zona de CASAFARI. Estas herramientas permiten contrastar los precios de oferta y de cierre, incluyendo datos del Notariado, directamente desde platform.casafari.com.