5 motivos por los que invertir en el mercado inmobiliario español
El mercado inmobiliario en España ofrece un gran atractivo inversor tras la recesión del periodo 2008-2013. La recuperación económica viene respaldada por un crecimiento interanual del PIB del 3,4 % en el tercer trimestre de 2015 (INE) y por la llegada anual de 65 millones de turistas (OMT, 2014). Apoyados en un incremento interanual del 17 % en las transacciones residenciales en junio de 2015 (INE), los precios de la vivienda se situaban en el tercer trimestre de 2015 todavía un 30 % por debajo de los máximos de 2007, ofreciendo un potencial de revalorización significativo.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el PIB español creció a un ritmo trimestral del 0,8 % en el tercer trimestre de 2015. El crecimiento interanual del PIB en dicho trimestre alcanzó el 3,4 %, frente al 3,2 % registrado en el trimestre anterior. El Banco de España prevé que la economía mantenga su fase expansiva durante 2016, con una proyección de crecimiento medio del PIB del 3,1 % para este año y del 2,7 % en 2017. Estas cifras situarían a España entre las economías con mejor comportamiento de Europa.
Esta evolución económica positiva se refleja directamente en el fortalecimiento del sector inmobiliario. El mercado residencial en España inicia su recuperación y experimenta un repunte de la actividad en todos sus segmentos. Se espera que la inversión en activos residenciales continúe durante el periodo proyectado, alcanzando tasas medias de crecimiento anual del 4,2 % y del 6,6 % en 2015 y 2016, respectivamente.
En este contexto, la comunidad inversora internacional demuestra una confianza creciente en el mercado español. Los inversores recurren de nuevo a este destino apoyándose en las soluciones inmobiliarias de CASAFARI para inversores, con especial foco en los activos comerciales y residenciales.
A continuación, analizamos los 5 motivos más relevantes para considerar la inversión en el sector inmobiliario en España.
1. Un gran número de turistas prefiere alojarse en viviendas de alquiler
España recibe cada año un elevado volumen de visitantes internacionales. En 2014 ocupó el tercer lugar entre los países más visitados del mundo, con 65 millones de turistas según la OMT, superada únicamente por Francia y Estados Unidos. Esta cifra supuso 5 millones de visitantes más que en 2013.
Fuente: Organización Mundial del Turismo (OMT)
Los propietarios de segundas residencias en las zonas turísticas españolas disponen de una demanda sólida. Según un informe de ESADE, un 14 % de los turistas alojados en España en 2014 optó por el alquiler vacacional privado, generando un gasto total superior a 2.600 millones de euros durante su estancia. Asimismo, 9 de cada 10 usuarios de viviendas vacacionales en 2014 afirmaron recurrir a esta modalidad en todos sus viajes por España. La gran mayoría de estos usuarios (79 %) procedía de otros países.
Mallorca se posicionó como el destino más demandado en España para el alquiler vacacional, seguida de Barcelona, Madrid y Granada. Durante el año anterior, 3,7 millones de turistas se alojaron en este tipo de inmuebles concentrados en seis regiones clave.
Número total de turistas alojados en alquileres vacacionales en seis destinos en 2014
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Fuente: ESADE
Desde ESADE se señaló que el estudio permitió confirmar, por primera vez en España, que el alquiler vacacional se sitúa en la vanguardia de las grandes tendencias globales del consumo colaborativo.
Los datos oficiales confirman esta tendencia creciente. El INE señala que las pernoctaciones aumentaron un 4,4 % durante los diez primeros meses de 2015 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Las pernoctaciones en alojamientos extrahoteleros crecieron en 7,9 millones solo en octubre de 2015, un incremento del 12,3 % respecto a octubre de 2014.
Pernoctaciones en alojamientos turísticos extrahoteleros
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Fuente: Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos Extrahoteleros – INE
En octubre de 2015, las pernoctaciones de no residentes en apartamentos turísticos representaron el 82,2 % del total en alojamientos extrahoteleros, alcanzando 5.442.718 pernoctaciones, un 9,7 % más que en octubre de 2014.
Fuente: Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos Extrahoteleros – INE
Estas cifras ponen de manifiesto la relevancia alcanzada por el mercado de alquiler vacacional en España.
2. Elevada rentabilidad de la inversión
Diversos análisis coinciden en que el mercado inmobiliario español ofrece uno de los niveles más competitivos de retorno sobre la inversión (ROI) en Europa.
Un estudio de Schofields destaca a España como una ubicación idónea para invertir en viviendas vacacionales, gracias a la fortaleza de su sector turístico y a los rendimientos por alquiler. La investigación analizó los principales mercados para la compra de segundas residencias: España, Francia, Estados Unidos, China e Italia.
Los resultados sitúan a Cataluña a la cabeza en potencial de rentabilidad, con un ROI medio del 18,59 %, el más elevado del estudio. Las únicas zonas con cifras cercanas fueron Orlando (EE. UU.) y la Provenza (Francia). Otros destinos españoles examinados en 2013 mostraron también resultados sólidos: las Islas Baleares ofrecieron un ROI potencial del 10,22 %; Andalucía, un 7,82 %; y las Islas Canarias, un 7,72 %.
Vivienda en venta en Barcelona (CC BY-NC-ND 2.0)
Asimismo, el diario The Telegraph, en su clasificación de los 20 mejores destinos del mundo para invertir en propiedad raíz (enero de 2014), incluyó a Barcelona y Marbella en los puestos 1 y 12, respectivamente. El informe subrayaba la atracción ejercida por la capital catalana entre inversores asiáticos en busca de activos residenciales y comerciales estables y rentables.
Fuente: The Telegraph
En este sentido, adquirir una propiedad vacacional permite combinar la obtención de ingresos regulares por arrendamiento con el uso personal de la vivienda durante los periodos de descanso.
3. Un mercado en crecimiento con un aumento interanual de las ventas superior al 17 %
Los indicadores oficiales reflejan un crecimiento sostenido de la compraventa de viviendas en los últimos ejercicios, impulsado fundamentalmente por el mercado de segunda mano.
De acuerdo con el INE, las transacciones residenciales aumentaron un 17 % en junio de 2015 respecto al mismo mes del año anterior, alcanzando un total de 30.578 viviendas. Este dato encadenó diez meses consecutivos de incrementos interanuales.
Por su parte, el Colegio de Registradores contabilizó 92.786 compraventas entre enero y marzo de 2015, lo que supuso un aumento del 16,62 % frente al tercer trimestre de 2014.
Las comunidades autónomas con mayores incrementos interanuales fueron las Islas Baleares (33,87 %), el País Vasco (29,10 %), Aragón (23,20 %), La Rioja (21,78 %) y Cataluña (21,15 %) (fuente: Registradores).
En volumen absoluto de operaciones, Andalucía concentró el 20,13 % del total nacional, consolidándose como la comunidad con mayor número de compraventas. Le siguieron Cataluña (15,64 %), la Comunidad Valenciana (15,14 %) y la Comunidad de Madrid (14,15 %) (fuente: Registradores).
Distribución regional del mercado de compraventa de vivienda, 3T 2015
*Fuente: Registradores, 3T 2015 *Una parte destacada de este crecimiento responde a la demanda internacional: en el tercer trimestre de 2015, el 13,52 % de las compras de vivienda fue realizado por ciudadanos extranjeros, superando el 12,82 % registrado en el segundo trimestre.
*Fuente: Registradores, 3T 2015 *El comprador internacional muestra preferencia por inmuebles de gama alta y tipologías exclusivas como villas o áticos. La consultora internacional Knight Frank señaló que el precio de la vivienda de lujo en Madrid creció un 4,9 % entre marzo de 2014 y marzo de 2015, situando a la capital española en el puesto 15 de su índice global y en el segundo lugar en Europa tras Dublín.
*Fuente: KnightFrank*La adquisición por parte de no residentes se concentra en provincias costeras. En Alicante (Costa Blanca), las compras efectuadas por extranjeros representaron el 43,88 % del total en 2014. Destacan asimismo Málaga en la Costa del Sol (34,50 %), Girona en la Costa Brava (33,36 %), Tarragona en la Costa Dorada (13,05 %) y Barcelona en la Costa del Maresme (9,11 %).
En las Islas Baleares, la cuota de compradores extranjeros alcanzó el 32,63 % de las operaciones en 2014 y el 41 % en 2015. En las Islas Canarias, un 31,38 % de las viviendas vendidas en Tenerife y un 23,81 % de las de Las Palmas fueron adquiridas por no residentes.
Cala Comte, Ibiza, Islas Baleares (CC BY-NC 2.0)
A continuación se muestra la distribución por comunidades autónomas, incluyendo aquellas zonas interiores donde las compras por extranjeros se sitúan por debajo del 5 %.
*Fuente: Registradores, Memoria Anual 2014*En el tercer trimestre de 2015, los compradores procedentes del Reino Unido encabezaron las adquisiciones internacionales con un 23,12 % del total extranjero, seguidos por compradores de Francia (8,71 %), Alemania (6,40 %), Suecia (6,38 %), Bélgica (5,54 %), Italia (4,41 %), Rumanía (4,04 %), China (3,98 %) y Rusia (3,36 %) (fuente: Registradores).
*Fuente: Registradores, 3T 2015 *Otro elemento estabilizador del mercado es la mayor fluidez del crédito hipotecario. Las concesiones de hipotecas crecieron un 21,3 % en julio de 2015 respecto al mismo mes del año anterior, y un 50,8 % frente a julio de 2013.
Aunque la financiación bancaria local no es la vía habitual elegida por los inversores internacionales para la compra de vivienda vacacional, los datos del Notariado en España confirman una recuperación paulatina de la financiación residencial.
*Fuente: Notariado*4. Los precios globales se mantienen un 30 % por debajo de los niveles de 2007
Según datos del INE, los precios de la vivienda en España se situaban en el tercer trimestre de 2015 un 30 % por debajo de los valores máximos alcanzados en 2007. En la vivienda de segunda mano, la diferencia se situaba en un 38 %, mientras que en la vivienda nueva la diferencia era del 20 %.
*Fuente: Base de datos del INE*Sin embargo, la tendencia de precios muestra signos claros de recuperación: el índice de precios de vivienda del INE registró un incremento interanual del 4,5 % en el tercer trimestre de 2015. Mallorca e Ibiza lideraron esta subida, con crecimientos anuales del 9,0 % en vivienda nueva y del 8,5 % en vivienda de segunda mano.
*Fuente: Nota de prensa INE, 3T 2015*La presencia de compradores internacionales en las Islas Baleares es cada vez mayor, pasando del 32,63 % del mercado total en 2014 al 41 % en 2015 (datos provisionales). Al cruzar estos datos con las métricas de Area Insights de CASAFARI, se observa una correlación directa entre la recuperación del mercado de precios y el incremento de transacciones internacionales.
5. Hasta 300 días de sol al año
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Entre los principales atractivos para la inversión inmobiliaria en España destacan el valor del entorno natural y la calidad de vida que ofrece el país. Muchas regiones superan los 300 días de sol al año y disfrutan de un clima mediterráneo idóneo. Las provincias y zonas costeras como Alicante, la Costa del Sol, Castellón, Valencia, las Islas Baleares, Almería y Murcia ofrecen litoral y playas transitables durante todo el año, mientras que el norte del país mantiene temperaturas suaves en invierno.
La disponibilidad de horas de sol, la oferta gastronómica, el estilo de vida al aire libre y los recursos naturales son factores clave de atracción para compradores de segunda residencia.
En este contexto, la esperanza de vida en España se sitúa en la quinta posición de Europa y séptima a nivel mundial. El clima y los hábitos de la dieta mediterránea contribuyen al bienestar general, respaldados por una infraestructura sanitaria pública de primer orden.
Asimismo, el coste de vida en España resulta competitivo en comparación con otros países de Europa occidental, permitiendo mantener un estándar de vida elevado con costes de mantenimiento contenidos.
Comparativa del coste de vida por indicadores clave
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Fuente: Movehub, Numbeo
La combinación de clima, calidad de vida y costes moderados consolida el atractivo de la vivienda en España frente a otras alternativas europeas.
¿Por qué España es uno de los mercados de inversión inmobiliaria más atractivos de Europa?
La solidez del sector turístico unida al nivel de precios ajustado convierte a España en uno de los mercados de inversión residencial con mayor potencial. El país representa una opción preferente tanto para la inversión en alquiler vacacional como para la compra de vivienda a través de nuestra guía para comprar vivienda en España.
Esta confluencia de factores mantiene unas perspectivas de mercado favorables para el desarrollo de la actividad inmobiliaria en los próximos periodos.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los principales motivos para invertir en el mercado inmobiliario español?
Los cinco factores clave para invertir en inmuebles en España son la elevada demanda de alquiler vacacional impulsada por 65 millones de turistas anuales (OMT, 2014) y los niveles de rentabilidad liderados por Cataluña con un ROI medio del 18,59 % (Schofields). El dinamismo del mercado viene reflejado por el aumento interanual del 17 % en las compraventas residenciales en junio de 2015 (INE). Asimismo, los precios de la vivienda se situaban en el tercer trimestre de 2015 un 30 % por debajo de los máximos de 2007 (INE), complementados por un entorno con hasta 300 días de sol al año.
¿Qué regiones de España ofrecen la mayor rentabilidad para viviendas vacacionales?
Según un estudio de Schofields, Cataluña ofrece la rentabilidad potencial más alta para viviendas de alquiler vacacional en España, con un ROI medio del 18,59 %. Otros destinos destacados en los datos de 2013 son las Islas Baleares con un 10,22 %, Andalucía con un 7,82 % y las Islas Canarias con un 7,72 %. Estos rendimientos se apoyan en una demanda turística constante y una alta ocupación.
¿Dónde compran propiedades en España los compradores internacionales?
Según el Colegio de Registradores, los compradores extranjeros representaron el 13,52 % de todas las compraventas de vivienda en España en el tercer trimestre de 2015. La demanda internacional se concentra en zonas de costa e islas, encabezada por la Costa Blanca en Alicante, donde los extranjeros realizaron el 43,88 % de las compras en 2014. Otros puntos destacados son la Costa del Sol en Málaga (34,50 %), la Costa Brava en Girona (33,36 %) y las Islas Baleares, donde las operaciones por no residentes representaron el 32,63 % en 2014 y el 41 % en los datos de 2015.
¿Cuánto más bajos eran los precios inmobiliarios en España en el tercer trimestre de 2015 respecto al máximo de 2007?
Según el INE, los precios globales de la vivienda en España en el tercer trimestre de 2015 se mantenían un 30 % por debajo del pico máximo de 2007. La vivienda de segunda mano acumulaba un descenso del 38 % respecto a máximos, mientras que la vivienda nueva cotizaba un 20 % por debajo. A pesar de permanecer por debajo de máximos, los precios iniciaron una tendencia positiva, con un incremento interanual del índice del INE del 4,5 % en el tercer trimestre de 2015, liderado por Mallorca e Ibiza.
¿Cómo pueden los inversores analizar las tendencias y valoraciones del mercado inmobiliario español con CASAFARI?
Los inversores y profesionales inmobiliarios utilizan Area Insights y Property Sourcing de CASAFARI para consultar precios de oferta procedentes de portales agregados junto a precios de cierre oficiales procedentes de fuentes como el Notariado en España. Promotores e inversores institucionales pueden integrar estos datos mediante la documentación de la API de Area Insights. Para comenzar a analizar las tendencias de valoración, inicie sesión en la plataforma de CASAFARI.